當(dāng)前城市更新已從“拆舊建新”轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化、多元化推進(jìn)，各地實踐中形成的常見實施模式可從發(fā)起/主導(dǎo)主體與運(yùn)作方式兩個維度歸納：

一、按發(fā)起與主導(dǎo)主體劃分

1. 政府主導(dǎo)模式
   由政府統(tǒng)籌規(guī)劃、財政出資并組織實施，適用于老舊小區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施更新等公益性強(qiáng)的項目。如北京央企老舊小區(qū)改造、天津河西區(qū)老舊小區(qū)改造均由地方財政出資。在湖州文件中，政府發(fā)起模式適用于公益設(shè)施建設(shè)、公共空間整治及保障性更新。

2. 政企合作（政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作）模式
   政府負(fù)責(zé)規(guī)劃管控與政策支持，市場主體投入資金并運(yùn)營，優(yōu)勢互補(bǔ)。這是片區(qū)綜合更新的主流模式，典型如武漢光谷荷葉山項目引入華潤置地同步建設(shè)安置房與公共配套；湖州稱“政府與市場聯(lián)合更新”，用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等活力導(dǎo)入項目。

3. 市場運(yùn)作模式
   企業(yè)自主投資、自主運(yùn)營，通過功能轉(zhuǎn)換與業(yè)態(tài)升級盈利，多用于商業(yè)類、產(chǎn)業(yè)類存量盤活。如昆明金龍飯店引入酒店品牌輕資產(chǎn)改造；湖州“市場發(fā)起”模式由主體自求資金平衡。

4. 業(yè)主/自主更新模式
   由房屋所有權(quán)人自發(fā)提出申請、自籌資金實施原址重建或拆改結(jié)合，適合零散危舊房。廣州花都福寧路項目采用“自拆自建+多棟連片”不增加面積；湖州明確業(yè)主發(fā)起可享受公積金提取、容積率獎勵等支持。

5. 多元參與/共建共治模式
   上海建立共建共治聯(lián)合體，政府、實施主體、物業(yè)權(quán)利人、市民代表共同承擔(dān)全生命周期管理；武漢江漢城資由運(yùn)營服務(wù)商與國企聯(lián)合，以經(jīng)營收益反哺更新。

二、按具體運(yùn)作方式（合規(guī)實操口徑）劃分

據(jù)實操拆解，五大主流運(yùn)作模式包括：

• EPC+O：總承包單位統(tǒng)籌建設(shè)+運(yùn)營，適合片區(qū)綜合開發(fā)；
• 投資人+EPC+O：招標(biāo)選定投資人全鏈條負(fù)責(zé)，政府給資源補(bǔ)償；
• 委托代建：代建單位管建，竣工移交，適非經(jīng)營性政府項目；
• 特許經(jīng)營：授予社會資本收費(fèi)權(quán)，適市政、環(huán)保等使用者付費(fèi)項目；
• 自主更新：業(yè)主聯(lián)合推進(jìn)，如上所述。

三、補(bǔ)充：更新方式對應(yīng)的模式選擇

部分地方規(guī)劃將“保護(hù)利用、改造提升、拆除重建”三種方式分別匹配不同主體模式，如保護(hù)利用類可用政府主導(dǎo)、聯(lián)合或產(chǎn)權(quán)人自主，拆除重建類謹(jǐn)慎選用并機(jī)會式啟動。國家層面強(qiáng)調(diào)“因項目施策”，不再套用統(tǒng)一大拆大建模式。

綜上，當(dāng)前常見實施模式核心為政府主導(dǎo)、政企合作、市場運(yùn)作、業(yè)主自主四類，落地中疊加EPC+O、特許經(jīng)營等具體手法，且均須守住“留改拆并舉、防大拆大建”底線。